参观融创楼盘心得体会

物业前台接待，和售楼处水吧员，哪个工作比较好，给点意见

两个工作都没有太大的技术含量，实在要分出个高低的话，个人认为“物业前台接待”更好一些。

售楼处水吧员的工作内容基本就是接待前来买房的业主，属于服务性工作。

物业前台接待也属于服务性工作，但与业主在交流过程中会第一时间了解业主的诉求，比如：业主家的窗户开启扇不灵敏、业主家里没电了、业主反映小区内的休息座椅可否增加一些等一系列的与业主的生活息息相关的问题，前台接待可以在充分了解业主诉求后再根据物业公司的相关制度具体该找哪个部门，哪个负责人员切实地为业主解决问题，长此以往，往小了说会与业主产生更加深厚的感情，往大了说，你说不定还会在业主的诉求里发现商机。

就算有热情的售楼处水吧员会与有买房意向的客户交流，了解他的买房需求，然后呢

难不成把置业顾问的活干了

求长春影视广告公司做的地产广告宣传

中麒影视分享广告案例：　　广告宣传片背景　　2005年，作为终极住宅的别墅产品在长春大行其道，每个城市都有属于自己的富人区，而这也必然导致别墅生活区的形成，别墅产品建筑风格和品质往往成为城市形象的代表。

地产巨头纷纷登陆长春，城市中央生活区作为最具有战略意义的区域，房地产开发的价值就日渐被深度挖掘，核心地段价值的纷争大有愈演愈烈之势。

按照国际通行的“富人区法则”，长春唯一的天然水系--伊通河畔已经逐渐形成了一个高档居住圈，从最早的多层住宅，到后来的花园洋房、Town House，直到中海?莱茵东郡别墅项目的出现，CVD（中央别墅区）概念已悄然成型。

　　早在2005年5月的长春房交会上,中海?莱茵东郡、森林华墅、美印溪谷、净月香墅街，还有天安、融创上城等就都推出了别墅项目。

作为高档豪宅的代表性作品、中海致力于诠释全新概念的对象，中海?莱茵东郡的定位是纯别墅社区，服务于眼界高远、眼光独到、品位出众的尊贵置业者。

　　广告宣传片的创意策略　　别墅是人类的终极居所，具备与一般居所不同的特征，如果说房地产的第一要素是地段，那么，别墅的第一要素就是更特殊的地段。

但同样重要的是地段之上的环境因素，真正的别墅区应具备的最重要一点就是天然环境。

城区别墅较为罕见，临水而建更为极品。

所以，我们确定中海地产的黄金地段、天然环境、地产领导品牌形象是广告片中承载其品质的三大要素。

　　尊踞城市核心--贵族领地　　许多人深信核心地段能给生活带来的骄傲和满足，居住在城市中心地段，这是财富阶层的时尚信仰，是主流的生活主张。

中海?莱茵东郡位于CLD中央生活区，安享至佳地段，离繁华很近，离幽静不远，是长春居住方向的磁场，一个制造梦想并且实现梦想的核心领域。

伊通河畔的中海莱茵东郡独享“城市政治中心的滨水生活”。

　　天然水环境--王者之域　　城市的发展自古以来都是向着中轴线、城市水源方向的，这条有着七千年历史的母亲河，更是城市的灵气泉眼所在，伊通河是这个城市的精神圣地，长春的文脉也在伊通河。

中海?莱茵东郡地处伊通河上游，玉带环绕，富贵可期，尽得长春之文脉灵气。

纳绿化带为私家园林，掌控世界的气势，显现无尚荣耀。

整体采用自北向南扇形结构，使每栋楼体均以最佳角度近距离观赏伊通河附近原生态自然景观，社区园林通透舒适，为业主流连散步提供了一个最佳去处， 特别适合中国人临水而居的住宅理念。

　　中海品牌形象--王者之门　　一个城市的CBD中央商务区是大门，代表城市的核心经济竞争力，那么城市的CLD中央生活区就是标志城市形象的客厅，代表城市人们的生活水平，代表城市的个性与文化品位，支撑着城市的形象与地位。

一个城市只有一个中央生活区，就像一个城市只能有一条城市文脉一样，它代表着整个城市的意象和象征。

无论在城市文脉的点上，还是归结到别墅环境的点上，或是着眼于建筑风格的点上，皆可独步天下，名见经传。

中海地产意欲打造的不仅仅是别墅，而且是长春乃至北中国别墅界的典型符号。

　　以上优势都是中海?莱茵东郡说服受众的经典品质，它的原创的设计风格是将其轻而易举地区别于其他高档房产项目的灵魂，我们更没有道理舍弃这种产品差异优势。

在广告片中以中海地产的优势为内容，用镜头的变换有重点地展现叠拼HOUSE的尊贵气质。

　　广告宣传片所面临的挑战　　任何策略都不能离开市场情况和目标消费群体的特点，大多广告片在宣传上都选择走亲切的情感路线，营造家园的温馨。

但是，一成不变的东西不一定就是对的，我们希望中海地产的宣传片能打破常规，有所创新。

　　中海?莱茵东郡是国际规划标准，承欧陆名邸风情的高档豪宅，此种奢华是极少数人也不可多得的，居住在其中的业主必然有着显赫的地位、尊贵的身份，这个阶层的消费人群本身是不具有亲和力的，他们追求的被尊崇的心理就成了市场与产品的接合点。

我们用镜头画面的严肃感，展现中海?莱茵东郡作为一个上流阶层高品质社区的非凡门第的上乘生活。

　　用严肃感迎合居住在中海的业主的非亲和力，这么做带有一定的冒险性，这种策略突破常规地产广告的亲切感人，一旦广告片不能引起城市贵族的关注产生心理共鸣，这种“严肃”就会不伦不类，甚至引起其他消费阶层的反感。

　　希望中海地产的广告带给受众耳目一新的感觉，所以，我们带着很大的压力进行拍摄和制作。

在拍摄中多采用全景特写来突出中海建筑的整体气势。

整个片子的画面是冷色调的，时而出现金碧辉煌的建筑，更是给人视觉上的冲击。

从建筑的震慑力来映射出业主的身份和地位。

　　创意说明--让建筑严肃起来　　别墅是一种渴望空间、追求自由的物质载体，别墅的有天有地的产品外在特征十分明显。

中海?莱茵东郡推出的叠加HOUSE，其建筑精益求精。

我们通过水岸、建筑雕塑、会所、别墅全景以及水街全景的特写，来体现皇家巴洛克宫殿建筑气势。

风格奢侈豪华，色彩丰富和谐的外立面都会给人强烈的视觉震撼。

　　室内外景观穿插，通过人的主观镜头审视建筑，被宏大的气势所征服，让居住者和欣赏者，将这种对建筑的尊崇感延伸到对人生成功的至高无上的尊崇和追求。

　　室内宽厅、空间极致挑高的设计，足以保证河风最大限度地穿透整个社区，从高处摇下的镜头不仅暗示这一切，更能使人感受到中海?莱茵东郡超乎想象的空间，出乎意料的尺度。

封闭私家花园，顶层大面积空中露台处处彰显居住的尊贵与舒适。

　　场景中的男人、女人，徜徉在原生植被环抱的自然景观中，最佳角度近距离独品天然格调，无需外出就可以近距离感受自然带来的无限清新与活力，让户主的主动性和个人喜好得到最大的满足。

描绘出业主对高品质生活的享受，人文感受与自然环境的和谐相容，营造了温暖的交流沟通氛围。

可拥繁华于内，尽享淡泊，将自然与人文高度浓缩。

　　客户同样重视突出品牌自身对品质的要求，我们通过极见心思的雕塑小品--小区喷水狮头的特写，让人眼前一亮，小处得惊喜。

中海地产将这些细节做到扎扎实实，楼盘表里如一，真正保证让业主住上高质量的“品牌楼盘”。

中海?莱茵东郡完全重现了人们的居住梦想。

中央别墅区的称谓，如此就当之无愧。

　　中海?莱茵东郡70万平方米社区恢弘砥砺，百余栋雅筑精雕细琢，有良好的滨水景观特色，承饮上水，撷取长春文脉风华，收藏伊通河最为上乘的风水，于中央生活区与副城市中心黄金分割处的核心之地，倾中海地产26年深厚功力的鼎力巨作。

双会所、周全配套、甲级物管，非凡实力，几乎无人可与争锋。

“中海莱茵东郡贵族管家欢迎主人回家。

”连管家都是“贵族”的，那么，名门之内的主人又是何等的尊贵呢

居其中，享受的也必然是被尊崇的日子。

　　中海地产开启的是一道尊贵的大门，体验不同的人生风景。

居高临下，门位巅峰，为万众所敬仰。

制作中力求将建筑之美、画面之美、音乐之美融合在广告片中，把我们心中如诗般的中海?莱茵东郡浓缩在众人眼前，脱俗于寻常的欧风楼盘。

　　效果评估　　作为中海地产2005年度巨献的广告宣传片扛鼎之作，中海?莱茵东郡无论从品质还是楼体本身看，都是该年度长春地产的一大亮点。

一直以来中海?莱茵东郡都相当低调，在别家广告打得铺天盖地时，它不慌不忙，不紧不慢，按部就班。

在广告宣传片播出之后，参观贵宾摩肩接踵，中海?莱茵东郡一夜倾城，在长春楼市迅即奏响地产界最强音。

从传播的角度来评估，它引起了受众的广泛关注；从合作的角度评估，我们做到了让客户满意；从欣赏的角度进行自我评估，我们的创作和制作，始终追求更让自己满意。

物业客户接待流程

客户接待流程及制度　　现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应引起销售人员的重视。

前期所有的工作都是为了客户上门做准备。

　　一、迎接客户　　基本动作　　(1)客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼欢迎参观，东海福苑，提醒其他销售人员注意。

(2)销售人员立即上前，热情接待。

　　(3)帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。

　　(4)通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和来源的渠道(从何种渠道了解到本楼盘的)。

　　(5)询问客户是否与其他业务员联系过，如果是其他业务员的客户，请客户稍等，由该业务员接待;如果不是其他业务员的客户或该业务员不在，应热情为客户做介绍。

　　二、介绍项目　　礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如:朝向、楼高、配置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。

　　基本动作　　(1)交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况。

　　(2)按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等销售道具，自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设计、主要建材等的说明).　　三、带看现场　　在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。

　　基本动作　　(1)结合工地现况和周边特征，边走边介绍。

　　(2)按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户型。

　　(3)尽量多说，让客户始终为你所吸引。

　　三、谈判　　初步洽谈　　样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。

　　基本动作　　(1)倒茶寒喧，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍。

　　(2)在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。

　　(3)根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。

(4)根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。

　　(5)针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

　　(6)适时制造现场气氛，强化其购买欲望。

　　(7)在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

　　上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留下其联系办法(最好询问客户何时联络方便)，并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白，要严禁过分夸大销售状况)，最后，应送其出门与其道别。

　　谈判　　判谈是在客户己完全认同本物业各种情况之后进行的工作，其焦点主要集中在折扣及付款方式上。

折扣问题上，客户通常会列举出周边一些物业的价格及折扣，此时销售人员应根据自身项目优势对比其他项目，详细向客户说明其所购物业的价格是一个合理的价格，并应根据实际情况，尽可能守住目前折扣，以留一些余地给销售经理，切忌一放到底。

在付款方式上，一些客户会提出希望延迟交款及提交按揭资料时间，对此种要求，业务员应酌，情处理，处理前应征求销售经理意见，无法解决时可由销售经理协助解决。

　　暂未成交　　基本动作:　　(1)将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

　　(2)再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。

　　(3)对有意的客户再次约定看房时间。

　　(4)送客至大门外。

　　四、客户追踪　　填写客户资料表　　基本动作　　(1)无论成交与否，每接待完一组客户后，立刻填写客户资料表。

　　(2)填写的重点:　　A、客户的联络方式和个人资讯;　　B、客户对产品的要求条件;　　C、成交或未成交的真正原因。

　　(3)根据客户成交的可能性，将其分类为:A、很有希望、B、有希望、C、一般、D、希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点的追踪询访。

　　(4)一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。

　　客户追踪　　基本动作　　(1)繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。

　　(2)对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能，努力说服。

　　(3)将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。

　　(4)无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。

　　五、签约　　成交收定金　　基本动作　　(1)客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。

　　(2)恭喜客户。

　　(3)视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。

　　(4)详尽解释定单填写的各项条款和内容。

　　(5)收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。

　　(6)填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。

　　(7)将定单第一联(定户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。

　　(8)确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。

　　(9)再次恭喜客户。

　　(10)送客户至大门外或电梯间。

　　定金补足　　基本动作　　(1)定金栏内填写实收补足金额。

　　(2)将约定补足日及应补金额栏划掉。

　　(3)再次确定签约日期，将签约日期和签约金填写于定单上。

　　(4)若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写。

　　(5)详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。

　　(6)恭喜客户，送至大门外或电梯间。

　　换户　　基本动作　　(1)定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。

　　(2)应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主。

　　(3)于空白处注明哪一户换至哪一户。

　　(4)其他内容同原定单。

　　2、注意事项　　(1)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。

　　(2)将原定单收回。

　　签订合约　　基本动作　　(1)恭喜客户选择我们的房屋。

　　(2)验对身份证原件，审核其购房资格。

　　(3)出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款:　　A•转让当事人的姓名或名称、住所;　　B•房地产的坐落、面积、四周范围;　　C•土地所有权性质;　　D•土地使用权获得方式和使用期限;　　E•房地产规划使用性质;　　F•房屋的乎面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;　　G•房地产转让的价格、支付方式和期限;　　H•房地产支付日期;　　1•违约责任; J•争议的解决方式。

　　(4)与客户商讨并确定所有内容。

　　(5)签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。

　　(6)将定单收回，交现场经理备案。

　　(7)帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。

　　(8)登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

　　(9)恭喜客户，送客至大门外或电梯间。

　　退户　　基本动作　　(1)分析退户原因，明确是否可以退户。

　　(2)报现场经理或更高一级主管确认，决定退户。

　　(3)结清相关款项。

　　(4)将作废合同收回，交公司留存备案。

　　(5)生意不在情谊在，送客至大门外。

　　六、入住　　客户办理入住需提交的资料:　　1、合同副本　　2、已交房款证明(收据或发票)　　3、身份证明(身份证或其他相关证件)　　4、交清房款尾款　　5、物业管理费(季或年)、公共维修基金　　6、装修质押金　　开发商入住需提交的资料:　　1、房屋质量检验合格书　　2、房屋使用说明书　　3、具备交房条件的证明文件　　4、物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可)　　5、验收项目说明书　　6、物业提供的物业管理收费标准　　七、售后服务　　（1）在平时多些跟他们联络，定期向他们汇报所购买楼盘的发展进度；　　（2）在节假日或客户过生日时应等向他们恭喜（可寄生日卡等）；　　（3）公司若举办“业主联谊会”等活动时要做到及时通知，不可遗漏；　　应抽时间和他们象朋友似的交谈，交流情感从他们的口中了解购房者最新的市场需求，总结出适合自己楼盘的新意见供公司参考。

方式有许多种，总而言之，要和旧顾客长期保持良好的关系。